百城新房去化压力处于“高温期” 库存告急,销售竞赛加剧

全国百城的商品住宅库存情况在第二季度以来呈现下降趋势。据易居研究院最新报告,截至2024年7月,这些城市的库存总量为46464万平方米,较上月减少了1.0%,与去年同期相比降低了3.5%。这主要得益于一系列精准及时的购房宽松政策,包括放宽首套房认定标准、取消房价限价以及推出“以旧换新”、公积金贷款优惠政策等,有效促进了新房的去库存进程。

分城市等级来看,一线城市与二三线城市在库存变化上表现出不同态势。7月份数据显示,一线城市的库存面积达到3518万平方米,尽管环比有所下降,但同比增长了9.2%,显示出一定的库存积累,尤其是在郊区市场,由于购房门槛放宽后需求向中心城区转移,导致郊区新房去库存压力显著增加,某些区域的去化周期已超过40个月。相比之下,二三线城市的库存情况则呈现不同程度的同比下降。

值得注意的是,有31个城市的库存规模在同比中增长,而其余69个城市则呈现下降趋势,反映出多数城市已度过开发高峰期,如部分环沪城市及东北省会城市,因近年来开发投资缩减,库存规模持续减少。

住宅供应方面,7月份全国百城的供应面积为1182万平方米,环比和同比分别下降了33.9%和37.8%,表明房企的投资与供给能力正面临挑战。同时,市场需求端,当月成交面积为1680万平方米,市场呈现供不应求状态,部分原因在于开发商加速去库存和回笼资金的策略,以及豪宅项目的快速出清。

去化周期方面,7月份百城平均去化周期为26.6个月,远高于合理范围的12至14个月,其中三四线城市的去化状况尤为严峻,去化周期达到34.2个月。易居研究院建议,针对当前的去化压力,各城市应根据《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》,加强就业机会创造和购房政策优化。

总体而言,当前房地产市场的去化压力仍然巨大,特别是在一些去化周期超长的城市,需通过创新政策如“以购代建”并争取信贷资金支持,来高效推进去库存工作。

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